Statut SCI : Création, modification ou liquidation d'une société civile immobilière

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Connue également sous l'appellation de société de gestion immobilière, la société civile immobilière ou SCI désigne en droit civil français une société civile. Comme son nom l'indique, c'est une entreprise qui a pour objet l'immobilier et qui relève de la catégorie des civiles de patrimoine à laquelle appartient par exemple les sociétés de portefeuille ou encore de gestion de valeurs mobilières. En plus de faciliter la transmission d'un bien immobilier, elle permet également la détention de celui-ci par une pluralité de personnes. A côté de ses avantages au plan fiscal, cette forme d'entreprise constitue une solution intéressante de constituer une société familiale en vue de l'allègement des droits de la succession. La création d'une SCI est particulièrement plus avantageuse lorsque différentes personnes sont propriétaires d'un même bien immobilier. Cet article a pour but principal de vous fournir des informations utiles sur les caractéristiques essentielles de la société civile immobilière.

 

Le capital


Ce sont les associés fondateurs qui déterminent de façon libre dans les statuts le montant du capital social d'une société civile immobilière. En l'absence d'un minimum prévu par les textes en vigueur, le capital d'une SCI peut être particulièrement faible. Dans une telle hypothèse, le financement de l'immeuble se fait grâce aux avances en compte-courants d'associés ou à un emprunt.

Les associés ont également la possibilité de constituer un capital de départ assez important dans le seul et unique but d'en rapprocher le montant à celui de l'investissement immobilier envisagé. Il est par exemple pour les personnes qui créent une entreprise relevant de ce statut juridique de prévoir un montant de capital social très élevé. Celui-ci pourra être ensuite libéré de manière progressive en tenant compte des besoins de financement de la société naissante. Il s'agit dans ce dernier cas d'une solution qui offre de multiples dans l'hypothèse d'une entité ayant recours à des créanciers tels que les organismes bancaires par exemple. Dans le code du commerce, il n'existe pas de dispositions encadrant la fixation des règles de libération du capital social d'une société civile immobilière. Ce qui signifie en d'autres termes que seuls les statuts de la SCI restent compétents pour déterminer les modalités applicables. Il faut par ailleurs noter que fixer un capital social élevé est une pratique qui comporte de nombreux risques et sans grande utilité.

 

Les apports

Dans une société, la qualité d'associé ne s'acquiert que par la réalisation d'apports. Ces apports peuvent être en nature. Dans ce cas, il peut s'agir d'un usufruit, d'une nue-propriété ou encore d'un immeuble. En règle générale, un tel apport équivaut à l'associé l'ayant réalisé à la vente de son bien immobilier. Dans une telle hypothèse, c'est en parts sociales de la SCI que celui-ci est payé et non en espèces comme cela devrait l'être. De plus, l'apporteur n'est soumis au paiement d'aucun droit d'enregistrement. Un acte notarié dont la publication a lieu à la Conservation des hypothèques est établi sans oublier de dire mentionner l'acquisition par la SCI du bien immobilier en question. Pour ce qui est des apports en numéraire, il s'agit de fonds que peuvent verser les associés sur un compte bancaire avant de signer les statuts de la SCI. Il est également possible de s'engager à procéder au versement desdites sommes à la première demande du gérant. Dans l'éventualité où les fonds ne sont pas versés dans les délais impartis, des intérêts au taux légal leur seront appliqués. L'associé qui n'effectue pas le paiement de ses apports en numéraire à temps et qui cause par ce fait un préjudice à la SCI pourra être traduit en justice et des dommages et intérêts peuvent lui être réclamés. Le capital social de cette forme de société se divise en parts sociales. De plus, les associés ont droit à des dividendes sur les bénéfices que peut réaliser la société civile immobilière.

 

Les décisions collectives

Dans le cadre du fonctionnement d'une SCI, la prise de décisions collectives se fait lors d'une assemblée des associés. Cette assemblée peut être extraordinaire ou ordinaire. Dans ce type de société, les personnes compétentes pour convoquer une assemblée sont déterminées de manière libre par les statuts de la société civile immobilière. Lorsqu'elle n'est pas prévue par une disposition particulière, la convocation des associés est faite par le gérant. Par ailleurs, c'est ce dernier qui est généralement désigné par les statuts pour convoquer une assemblée générale extraordinaire ou ordinaire. Les règles de majorité et de quorum en la matière sont librement fixées par les statuts de la SCI.

 

Le régime fiscal

Au niveau de la fiscalité, les associés d'une société civile immobilière ont le choix entre deux régimes. Ils peuvent donc opter soit pour une imposition sous le régime de l'impôt sur le revenu ou faire l'option d'une imposition sous le régime de l'impôt sur les sociétés. Quand elle est imposable au titre de l'impôt sur le revenu, c'est aux associés de la SCI qu'il appartient de déclarer directement leurs revenus constitués notamment par les revenus fonciers que dégage l'entreprise et ce proportionnellement à leurs parts. Lorsqu'elle est soumise à un régime d'imposition sur le revenu, la société civile immobilière bénéficie de plusieurs avantages. C'est le cas par exemple de la possibilité dont elle dispose de procéder à une déduction de certains frais de loyers. Ce qui lui permettra d'être uniquement imposable que sur ses bénéfices réels. Dans l'éventualité d'un déficit foncier, chacun des associés disposent de la faculté de déduire celui-ci de sa base taxable à hauteur de ses parts et avec un plafond de 10.700 €. Les associés ont en outre la possibilité d'opter pour le régime du micro-foncier lorsque la somme de leurs revenus fonciers demeure inférieure à 15.000 €. Pour ce qui est des gains que peuvent réaliser une SCI lors de sa constitution ou en cours de vie, ils relèvent du régime de l'impôt sur les sociétés. La décision pour ce type de passer à une imposition sous le régime de l'impôt sur les sociétés est irrévocable. C'est pour cette raison qu'une demande doit faire l'objet d'une réflexion bien murie. Comme pour l'option sous le régime de l'impôt sur le revenu, ce choix offre un certain nombre d'avantages aux associés de la société civile immobilière. On peut citer notamment le fait seule est imposée la société. De plus, pour les SCI qui ont des revenus ne dépassant pas les 38.120 €. profitent du taux d'imposition réduit de 15%. L'amortissement du bien acquis est plus facile dans la mesure où la détermination du résultat de la société est effectuée selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Le bénéfice imposable est réduit de façon significative d'ailleurs puisque ce sont uniquement les constructions qui sont déductibles.

 

Les associés

Dans une société civile immobilière, l'associé qui peut être une personne ou morale est dans la majorité des cas un entrepreneur ou encore des associés de société commerciale. Parce que les associés dans cette forme juridique d'entreprise n'ont pas la qualité de commerçants, alors un mineur ou un incapable peut être un associé dans une SCI. Un tel associé doit dans ce cas être représenté lors des assemblées pour les prises de décisions.

Pour constituer une société civile immobilière, la loi exige un minimum de 2 associés. Ce qui signifie qu'en principe, cette entité ne peut exister sous la forme unipersonnelle. Il peut arriver cependant que ce type de société civile soit détenue par une seule personne. Cette situation exceptionnelle est transitoire aux termes de l'article 1844-5 du Code civil. Dans le cadre du fonctionnement de la SCI, les associés disposent de larges prérogatives. Ainsi, il a droit à l'information relative à la santé financière de l'entreprise. Pour ce faire, chaque associé peut procéder à tout moment au siège social de la SCI à la consultation des documents sociaux concernant les 3 derniers exercices. Les associés disposent en outre du droit de consulter les livres d'inventaires de la société, les comptes annuels tels que les annexes, le compte de résultat ou encore le bilan, les procès verbaux des assemblées et les rapports de la gérance soumis à l'assemblée. L' article 1855 du Code civil précise la périodicité de l'information des associés. Selon ce texte, ces derniers ont droit à ce que leur soient communiqués les documents sociaux et les livres au moins une fois chaque année. Ils ont également le droit de poser des questions relativement à la gestion sociale de la société. Aucun associé ne peut être privé de son droit de prendre part aux assemblées qu'elles soient ordinaires ou extraordinaires. La convocation des associés dans une SCI doit être régulière et leur accès aux assemblées ne peut être empêché. En réalisant des apports en nature ou en numéraire au profit de la société civile immobilière, l'associé reçoit en contrepartie des parts sociales. Ce qui donne droit à ce dernier à une quote-part des bénéfices. En règle générale, ce sont les statuts qui fixent les modalités de répartition de cette vocation aux bénéfices. Aux termes de l'article 1857 du Code civil, les associés de cette forme d'entreprise doivent répondre de manière indéfinie des dettes sociales à concurrence de leur part dans le capital social au jour de la cessation ou à la date de l'exigibilité des paiements. Possède la participation dans le capital social la moins importante l'associé qui ne fait qu'un apport en industrie. A la lecture de l'article 1858 du Code civil, on peut dire que l'obligation conjointe et indéfinie aux dettes sociales de l'associé d'une société civile immobilière est subsidiaire. Cette disposition stipule que " les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale".

 

Le gérant de SCI : Nomination, révocation, statut social

 

Nomination

La désignation du ou des gérants est fixée par les statuts de la SCI. Ces textes précisent également le mode d'organisation de la gérance. Aux termes de l'article 1846 du code civil, la nomination du gérant de la SCI intervient sur décision des associés représentant plus de 50% des parts sociales. Comme on peut le voir, la désignation du gérant de cette forme d'entreprise relève de la collectivité des associés. Cette nomination n'appartient donc pas à un petit groupe d'associés ni un seul d'entre eux. Est réputée nulle toute clause qui prévoit que le gérant désigné dans les statuts nomme son remplaçant. Selon les dispositions relatives à la SCI, c'est à la majorité des voix des associés que le gérant est élu. Lorsque le premier gérant est désigné dans les statuts de la société, l'élection de ses remplaçants successifs a lieu dans des conditions identiques de majorité. Si les statuts ne prévoient pas, le mandat du gérant a la même durée que celle de la société. Cependant, il peut être révoqué à tout moment et n'est nullement inamovible.

Révocation

Le gérant d'une société civile immobilière peut être révoqué par une décision collective des associés. Pour ce faire, ceux-ci doivent représenter plus de 50% des parts sociales de la SCI. Cette règle s'applique peu importe que le gérant soit nommé par les statuts ou non. Pour modifier les statuts de la société à l'issue de ce changement intervenu en cours de vie, la réunion de l'unanimité ou de la majorité n'est pas indispensable. Dans le cadre de la révocation du gérant, le respect des droits de défense de celui-ci par les associés est nécessaire. Mieux pour ne pas s'exposer au paiement de dommages et intérêts, leur décision de révocation doit avoir un justif motif. Ce qui signifie qu'elle doit être consécutive à une faute commise par le gérant dans le cadre dans ses fonctions. Sont ainsi considérés comme des comportements fautifs le fait pour le gérant de réaliser des actes de concurrence déloyale, des dépenses inconsidérées liées à son incapacité ou inconduite, de violer les statuts ou les dispositions légales en rapport avec l'établissement et l'approbation des comptes, d'abandonner sans justification ses fonctions, de conclure des contrats désavantageux pour l'entreprise tout en tirant un bénéfice exclusif. La mésentente entre gérants pouvant compromettre ses intérêts est en outre une faute entraînant la révocation du gérant dans une SCI.

Statut social

Le statut social du gérant d'une société civile immobilière diffère selon que ce dernier est un associé ou pas. Lorsqu'il est associé et perçoit un salaire, il est soumis au régime des non-salariés et devra réaliser ses cotisations sous ce statut. Une cotisation au régime de retraite complémentaire de l'ARRCO ou de l'AGIRC. Le gérant qui n'est pas un associé dans une SCI est un salarié. Dans ce fait, il relève du régime de droit commun de la Sécurité sociale à partir du moment où il est établi lui et la société un lien de subordination. Ce qui veut dire qu'en absence d'un tel lien, il sera assujetti au régime des non-salariés. Il convient par ailleurs de souligner que le gérant non associé n'a pas droit à l'assurance chômage.

 

Les cessions de parts sociales

La loi oblige celui des associés d'une SCI qui souhaite céder ses parts sociales d'informer par écrit les autres associés. Le but de cette démarche étant que le vendeur obtienne l'agrément de ces derniers. L'associé qui veut procéder à une cession de ses parts sociales peut informer les autres par un acte authentique ou un acte sous seing privé. Une assemblée générale est convoquée en vue de recueillir l'agrément des autres associés relativement à la vente de parts. Une signification par huissier de l'acte de cession à la société et aux associés est requise après la tenue de l'assemblée ayant cautionné cette vente. L'associé qui cède ses parts peut en outre obtenir par le biais du gérant l'acceptation de la société dans un acte authentique. Par ailleurs, l'acte de cession doit faire l'objet d'un dépôt auprès du greffe et d'une publicité. De plus, l'associé ayant intérêt à agir doit procéder à l'enregistrement de la cession de parts de la SCI en se rendant au service des impôts. Il devra alors s'acquitter d'un droit d'enregistrement auprès de l'administration fiscale dont le montant s'élève à 5% du prix de la vente de parts.

Création d'une SCI

La création d'une SCI suppose l'accomplissement d'un certain nombre de formalités. On peut citer notamment la rédaction des statuts par acte authentique ou acte sous seing privé. Parmi les mentions obligatoires devant figurer dans ces textes, on a la durée de la société civile immobilière qui ne peut excéder les 99 ans selon le code civil. Les statuts ainsi rédigés doivent faire l'objet d'un enregistrement au centre des impôts compétent. La société doit être en outre publiée dans un journal d'annonces légales et être inscrite au tribunal du commerce.

 

Modification d'une SCI

Les événements modificatifs pouvant intervenir au cours de la vie sociale d'une SCI sont nombreux : augmentation du capital, modification des statuts ou de l'objet social, transfert du siège social, changement du gérant ou encore cession de parts sociales. Pour toute modification d'une SCI, une publication des changements dans un journal d'annonces légales et des formalités auprès du greffe sont nécessaires.

 

Formalités de liquidation

La liquidation d'une SCI est une opération qui peut intervenir à l'issue d'une dissolution qu'elle soit anticipée ou pas. Une assemblée générale des associés est convoquée en vue de la nomination d'un liquidateur et du choix du lieu de la liquidation. Le liquidateur désigné à l'issue de la décision collective des associés procède au partage des actifs, à la publication dans un journal d'annonces légales de la liquidation et à la radiation de la SCI du Registre de Commerce et des Sociétés.